Что такое ипотека – плюсы и минусы ипотечного кредитования

Часто можно слышать, как люди оперируют понятиями «ипотека», «кредит на жилье» или «ипотечный кредит». И, кажется, что все довольно прозрачно и понятно, пока не требуется детализация. На сегодняшний день в законодательстве РФ нет четкого определения понятия ипотека. Хотя и существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в нем самого понятия также не содержится.

Содержание статьи:

• История ипотечного кредита
• Стоит ли брать недвижимость в ипотеку?
• Все виды ипотечного кредита

Ст.334 Гражданского кодекса РФ практически позволяет отождествлять данную дефиницию с залогом недвижимого имущества. Предметом залога может выступать любая недвижимость: предприятия, участки, квартиры, здания и прочее. Сущность залога заключается в предоставлении прав одной стороне – кредитору (залогодержателю) по отношению ко второй – должнику (залогодателю). При этом права и интересы кредитора стоят на первом месте. При неисполнении залогового обязательства заемщиком он получает право на изъятия, случаи и порядок которых указаны в законе.

История возникновения и развития ипотечного кредита в мире и в России

Известные ныне исторические документы указывают на то, что становление ипотеки зародилось еще в Древней Греции. В VI веке до н.э. архонт Солон (верховный правитель) провел реформы, считающиеся начальной точкой отсчета. Ранее в Афинах объектом залогового имущества являлся сам принципал (должник), который в случае неуплаты повинности становился рабом. В 594 году до н.э. Солон решил, что удобнее будет личную ответственность перевести в имущественную. Так, он предложил ставить столб с табличкой, говорящей о том, что земля выступает в качестве покрытия имущественной претензии на некоторую сумму. Столб этот ставился возле имения должника и назывался ипотекой.

Право Древнего Рима регулировало исполнение обязательств различными путями, часто в зависимости от формы их приобретения. Самыми распространенными были залог и поручительство. Со временем все чаще стали выбирать именно залог, более надежный и удобный способ для укрепления обязательств.

Дальнейшее распространение ипотека получила в США и странах Европы уже в 18-20 веках. По европейскому законодательству ипотека стала применяться лишь к недвижимости, а продажа имущества должника должна была осуществляться только через суд. Стоит обратить внимание на то, что ипотека насаждалась на недвижимость вне зависимости от смены хозяина на основании “права получения удовлетворения”.

В кодексах той эпохи фиксировалось, что ипотека неделима по своей сути, право получения удовлетворения сохраняется на объекте в целом до тех пор, пока остается непогашенной любая часть долга. Уставом 1783 г. и 1872 г. система ссуд введена была в Пруссии. Гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г. в Австрии. В 1843 г. уставом, а в 1863 г. уже кодексом в Саксонии.

В Россию ипотека пришла с возникновением частной земельной собственности. Она существовала еще в губерниях Царства Польского, закреплялась уставом 1818 г. На части российских территорий, относящихся к Восточной Европе, ипотеку ввели 18 мая 1881 г. В 1882 г. была создана Особая ипотечная комиссия, служившая для проработки закона. На сегодняшний день это развитая и пользующаяся популярностью долгосрочная кредитная система на основе залогового имущества.

Стоит ли брать недвижимость в ипотеку – плюсы и минусы

+’Преимущества ипотеки

Среди важнейших положительных сторон ипотеки следует выделить то, что после подписания договора, жилье переходит в собственность заемщика. Ежемесячные выплаты в среднем совпадают с арендной платой за среднестатистическую квартиру. Таким образом, ипотека – быстрое и удобное решение квартирного вопроса. По истечению срока договора и исправных выплат заемщик приобретает полный спектр прав на жилье. Для определенных категорий заемщиков (молодые и многодетные семьи, военнослужащие и др.) предусмотрены льготы, субсидии, покрывающие часть расходов, пониженные процентные ставки и прочее.

Недвижимость сохраняет свои первоначальные характеристики на много лет вперед и впоследствии она может быть продана за большую сумму. Ее можно улучшать и менять по вкусу владельцев, не согласовывая это с арендодателем (если бы таковой имелся).

Недостатки ипотеки

Что касается минусов, то на первом месте – высокая стоимость. Государство не прекращает работать над снижением процентов, но по сравнению с европейскими кредитами в 3-4% наша ипотека в 10-14% годовых выглядят не такой уж экономичной. Иногда переплата за недвижимость составляет 100% и более.

Следующим свойством, относящимся скорее к недостаткам, выступает суммарный срок выплат. Ипотека оформляется на длительное время, достигая в некоторых случаях 25-30 лет. Весь оговоренный срок заемщик обязан производить выплаты. Это не всегда удобно, приходится отказывать себе в некоторых желаниях, следить за источниками дохода, которые не всегда себя оправдывают.

Таким образом, мы переходим к такому фактору, как риск потерять залоговое имущество. Приобретается недвижимость в то время, когда залогодатель может себе это позволить. Не всегда эта возможность сохраняется в будущем, когда на смену стабильности и благополучию приходят физиологические факторы. Кроме того, нельзя списывать со счетов вероятность изменения жизненной ситуации и потери источников дохода.

И последнее свойство, относящееся к недостаткам ипотеки. Это неудобства, связанные с оформлением. Цены на недвижимость велики, для получения необходимой суммы нужно иметь определенный уровень платежеспособности. Также необходимо собрать документы, пройти банковскую проверку и дождаться решения. Кроме этого следует предусмотреть дополнительные расходы, такие как: банковская комиссия, нотариальные услуги, страхование залогового имущества и пр.

Читайте также: Как узнать, какую сумму дадут в ипотеку

Какие виды ипотечного кредита существуют?

Существует множество видов ипотечных кредитов. Из наиболее популярных можно отметить:

• Кредит на покупку жилья

Выдается заемщикам на приобретения жилья в первичном (новостройка) или вторичном (жилой дом) жилом фонде. Время оформления прав собственности в первом и втором случаях значительно разнятся. Вторичное жилье сразу переходит в собственность нового владельца, в то время как строящийся дом может быть сдан, к примеру, через год. С учетом этого многие банки не занимаются кредитованием новостроек. При покупке жилья вторичного фонда основной помехой к выдаче кредита могут стать: не узаконенная перепланировка и не совсем чистые, с юридической точки зрения, документы.

• Ломбардный кредит

Банки выдают его под залог недвижимости, находящейся в собственности у заемщика. Берут такой вид ипотеки чаще всего при покупке новой квартиры, когда не хватает собственных средств. Можно оформить кредит под залог и приобретаемой и имеющейся недвижимости, а через какое-то время продать старое жилье и частично погасить ссуду. Основным препятствием для выдачи банком кредита могут стать прописанные в имеющейся у заемщика квартире несовершеннолетние дети.

• Социальная ипотека

Такой вид ипотечного кредитования специально создан для социально незащищенных, нуждающихся лиц, очередников, которые не в состоянии приобрести жилье по коммерческой программе ипотеки.

• Для очередников срок кредита составляет от 3 до 30 лет, первый взнос осуществляется в виде субсидии, размер которой зависит от того, сколько времени семья находилась в очереди.
• Квартира приобретается по строительным ценам, а через 6 месяцев заемщик может вернуть по кредиту оставшиеся деньги в полном размере без штрафов и процентов.

• Ипотека для молодой семьи

Данный вид кредитования предназначается для молодых людей в возрасте 18-30 лет. Выдается ипотека только Сбербанком России на срок от 10 до 25 лет. При наличии одного ребенка в семье первоначальный взнос составит всего 10% от общей суммы кредита. При рождении второго ребенка предоставляется отсрочка в погашении займа сроком на 5 лет с увеличением общего срока договора.