Подводные камни ипотечного договора – на что стоит обратить внимание?

Для многих граждан ипотечное кредитование, порой, единственный доступный способ улучшения жилищных условий при отсутствии необходимых денежных средств. Банк выделяет заемщикам ссуды на покупку недвижимости и получает от этого определенный процент.

При оформлении займа стороны заключают ипотечный договор, согласно которому приобретаемое или уже имеющееся в собственности заемщика недвижимое имущество переходит в залог ипотекодержателю (банку) до момента выполнения ипотекодателем (лицом, предоставляющим недвижимость в залог) своих обязательств перед ним.

Большей частью, структура всех договоров стандартна, хотя условия предоставления кредита могут разниться.

В документе обычно указываются:

• Предмет договора (предоставляемая валюта, сроки и процентная ставка, залоговое обеспечение кредита)
• Порядок пользования кредитными средствами (по аннуитетной или дифференцированной схемам)
• Порядок погашения займа
• Права, обязанности и ответственность сторон

Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется досконально изучить, поскольку в нем могут таиться «подводные камни» и в будущем, простая невнимательность обойдется, возможно, очень дорого.

На какие особенности ипотечного договора следует обратить внимание?

При изучении договора ипотечного кредитования специалисты рекомендуют обратить особое внимание на следующие нюансы:

1. Помимо сведений о валюте, сроках и сумме кредита в документе должен быть указан подробный график ежемесячных погашений займа с точными датами платежей и конкретной суммой. График печатается на отдельном листе (приложении), где подписываются все участвующие в ипотеке стороны и ставится печать банка, что придает документу юридическую силу.
   
2. В обязательном порядке ипотечный договор должен содержать подробную информацию о предмете ипотеки: месторасположение и адрес объекта, данные технического паспорта, оценочную стоимость жилья и прочее. Неправильно отраженные сведения по объекту недвижимости могут привести к признанию недействительности документа.
3. Залоговым имуществом для банка обычно выступает приобретаемая в кредит недвижимость. Однако некоторые финансовые учреждения указывают в договоре, что заемщик отвечает всем своим имуществом, на что также стоит обратить внимание.
4. Считается, что основным обязательством клиента перед банком является своевременное внесение ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту. Но по закону заемщик должен еще и согласовывать все свои действия с банком относительно предмета залога. К примеру, проведение перепланировок, сдачу в аренду, регистрацию членов семьи на жилой площади и т.д.
   
5. При заключении договора ипотеки банк оставляет за собой право преждевременного расторжения документа в случае неплатежеспособности должника или несвоевременных ежемесячных оплат. Желательно, чтобы в договоре было указано, сколько раз может допускаться просрочка. Важным моментом является также графа, где прописывается право реализации предмета залога и распределение средств от его продажи.
6. Пункт о санкциях является обязательным для договора ипотечного кредитования. В нем конкретно, а не в общих фразах указывается перечень санкций, применяемых к должникам. Должна быть также графа, где прописываются проценты штрафов и возможность повышения банком процентной ставки.

Что может произойти, если невнимательно изучить ипотечный кредитный договор и нарушить требования?

Все требования, прописанные в договоре и удостоверенные подписью заемщика должны выполняться в точности, иначе финансовое учреждение имеет право изменить условия договора и применить штрафные санкции. Сумма платежей по штрафам будет быстро расти (в случае несвоевременной оплаты) и выплачивать кредит станет все труднее и труднее.

Какие же нарушения могут быть произведены заемщиком и, что ожидает его в этом случае?

• Чаще всего по условиям банка достаточно три раза за год несвоевременно произвести ежемесячный платеж и будут начислены штрафные санкции. Хотя банки стараются рассматривать каждый из случаев индивидуально (потеря рабочего места, нестабильная экономическая ситуация и т.п.) и идти навстречу должникам (снижаются штрафные санкции, продлевается срок действия договора, применяется отсрочка платежей). Все эти меры должны стимулировать заемщика не разрывать кредитный договор, чтобы финансовое учреждение не обратило взыскание на залоговое имущество.
• Если приобретаемая квартира предназначена для сдачи внаем, то этот нюанс необходимо обговорить с банком заранее. В случае запрета на аренду и нарушении этого пункта клиентом банк вправе расторгнуть договор или наложить штраф на должника.
• Желая досрочно погасить ипотечный кредитный договор, заемщику следует помнить о том, что он сможет это сделать только по прошествии 6 месяцев со дня подписания документа.

Как можно избежать последствий и санкций?

При намеренной невыплате кредита избежать последствий и санкций вряд ли удастся, поскольку банк обязательно подаст исковое заявление в суд. И не факт, что залоговое имущество останется у заемщика.

Лучше всего, если изменились личные обстоятельства и ежемесячные платежи в этой ситуации легли на плечи непомерным грузом, пойти на переговоры и совместно с сотрудниками банка найти решение проблемы. Можно попросить об отсрочке до улучшения своего материального положения, что позволит выиграть пару месяцев.

Банк также может составить более щадящий график платежей и даже частично простить часть штрафов и пени.