Как организовать рентабельную автостоянку с нуля?

Платные автостоянки считаются востребованным и рентабельным бизнесом, поскольку в любом мегаполисе всегда ощущается сильная нехватка парковочных мест. Стоянки бывают различного типа: многоэтажные, подземные, открытые, закрытые. Однако больше всего коммерческий успех определяет удачно выбранное место. Такие объекты лучше всего располагать в спальных районах, где спрос на подобные услуги всегда превышает предложение.

Документы

Согласно нормам законодательства, деятельность по хранению автотранспорта на платной основе подлежит государственному лицензированию.

Процедуру необходимо пройти тем, кто планирует организовать один из следующих видов паркинга:

  1. Закрытую или открытую автостоянку.
  2. Отапливаемый или неотапливаемый гараж.

Самый важный документ, который необходимо получить, это — одобренный проект автостоянки. Его изготавливают проектные организации, после чего он утверждается в государственных органах.

Полный список документов для открытия автостоянки таков:

  • свидетельство о государственной регистрации — как физическое либо юридическое лицо;
  • договор аренды земельного участка;
  • утвержденный в городском комитете архитектуры проект паркинга;
  • разрешение на строительство, выданное районными властями;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • заключение пожарной инспекции;
  • заключение по водостоку;
  • заключение санитарной инспекции;
  • заключение комиссии по природоохране;
  • официальное уведомление о предстоящем строительстве паркинга Отдела по управлению транспортом.

Условия и требования

  • Открытые автостоянки для машин

Этот вид стоянок является наиболее популярным и выгодным как для учредителей бизнеса, так и для клиентов, поскольку строительство объекта не требует крупных вложений, а стоимость последующих услуг никогда сильно не завышается. Автостоянка открытого типа — это участок земли, огороженный только с двух сторон.

Такие объекты могут функционировать с использованием естественного и искусственного освещения. В темное время суток необходимо включать фонари. К примеру, для площадки размером в 2500 квадратных метра их количество должно быть не менее 15 шт.

В контрольно-пропускных зонах следует установить достаточно яркое освещение, поскольку это участки повышенного риска. Места для передвижения пешеходов снабжаются приборами, гарантирующими освещенность в 100-150 лк.

Открытые автостоянки не нуждаются в системах вентиляции воздуха или дымоудалении.

  • Закрытые автостоянки для автомобилей

Этот тип стоянок отличается от открытых объектов лишь тем, что тут наружное ограждение присутствует по всему периметру. Нормы и требования к организации таких паркингов ничем не отличаются от тех, что предъявляются к открытым стоянкам.

  • Многоэтажные многоуровневые автостоянки

Многоуровневые паркинги по способу исполнения делятся на три типа, определяющие то, как будут располагаться этажи относительно уровня земли:

  1. наземные,
  2. подземные,
  3. наземно-подземные.

Такие автостоянки способны вмещать в себя несколько тысяч автомобилей. В них обязательно проектируются рампы, лифты и подъемники, специальные наклонные полы. В зданиях устанавливаются системы пожарной безопасности, дымоотвода и вентиляции, а также качественное освещение.

  • Грузовая автостоянка

Поскольку объект рассчитан на обслуживание тяжелых грузовых машин, располагаться он должен на выезде из города. Этот фактор положительно влияет на затраты по организации стоянки, делая бизнес выгоднее.

Площади для такого паркинга должны иметь качественное ограждение и хорошую круглосуточную охрану. Дорожное полотно необходимо покрыть специальным составом, а территорию следует снабдить дренажной системой. Остальные требования такие же, как и для открытой автостоянки.

  • Придомовые автостоянки

Объект представляет собою слабо огороженный, но охраняемый участок земли вблизи многоэтажных домов. Стоянка рассчитана исключительно на автомобили, принадлежащие местным жителям, и желательно, чтобы она обслуживала не менее 20-ти транспортных единиц. Это позволит сделать бизнес прибыльным.

Никаких особых требований к автостоянке нет, а финансовые вложения в дело будут минимальны.

  • Подземные теплые автостоянки для легковых автомобилей

Подземные теплые паркинги требуют внушительных инвестиций и рассчитаны на зажиточных клиентов. Объекты следует располагать вблизи элитных многоэтажных домов или в деловом центре города.

Площадь стоянки вместимостью в 20 машин должна составлять около 500 квадратных метров. Спрос на этот вид услуг возрастает в холодное время года.

Теплые паркинги строятся в соответствии с утвержденными нормами и обязательно включают в себя системы отопления и кондиционирования, освещения, противопожарной безопасности.

  • Штрафные автостоянки

Объект очень похож на простую открытую автостоянку. Однако он нуждается в усиленной охране, поскольку автомобили, попадающие на его территорию, состоят на учете у правоохранительных органов. Задержанный транспорт помещается на хранение до востребования, а его выдача производится после уплаты соответствующего крупного взноса.

Такие стоянки часто находятся в собственности у государства, поэтому использовать их в качестве бизнеса не совсем целесообразно.

  • Быстровозводимые модульные автостоянки

Все что нужно для подобной стоянки, это свободный участок земли. Паркинг легко возводится за счет специальных конструкций, которые легко собираются и разбираются, поэтому подходят как для временного, так и для постоянного использования. Модули могут устанавливаться на существующую территорию стоянки, таким образом делая ее многоуровневой.

Читайте также: Особенности создания Интернет — магазина автозапчастей с доставкой

Земельный участок

Выгоднее всего располагать паркинг в густонаселенных спальных районах. Именно в этих частях города всегда остро ощущается нехватка мест для стоянки автомобилей. Но желательно также провести исследование рынка, чтобы определить уровень заинтересованности местных жителей в подобных услугах.

Стоянка должна размещаться в непосредственной близости от многоэтажных домов. Можно начать бизнес с небольшого земельного участка в 300-600 квадратов, а со временем расширить его. Для этого необходимо заранее узнать о возможности покупки или аренды смежной земли.

Надежнее всего купить участок под автостоянку и не зависеть от срока аренды и условий договора. Однако это может потребовать немалых вложений, поскольку, например, для открытой стоянки на 100 посадочных мест необходима площадь порядка 2500 квадратных метров.

Важно заранее поинтересоваться наличием или отсутствием каких-либо коммуникаций, проходящих под паркингом. Если под землей имеются теплотрассы, трубы или линии электропередач, для строительства объекта придется получить разрешение от Роспотребнадзора и соответствующих коммунальных служб.

  • В черте города Москвы 1 квадратный метр забетонированной открытой площадки можно арендовать по цене от 1800 до 6000 руб. в год.
  • Участки за МКАДом стоят гораздо дешевле — около 800 руб. за 1 квадрат в год.
  • В Санкт-Петербурге аренда земли предлагается по цене от 400 до 1000 руб. за 1 квадратный метр в год, в зависимости от благоустроенности и месторасположения.

Оформляя договор аренды, следует обратить внимание на его условия.

  • Срок аренды (желательно заключать сделку на 49 лет).
  • Возможность последующего выкупа земли.
  • Возможность расширения границ участка (взять в аренду близлежащие территории).

Читайте также: Как можно получить кредит заемщику без регистрации?

План и проект

Проектирование автостоянок выполняют специализированные проектные бюро: государственные и частные. Эти организации разрабатывают планировки, визуализации и всю техническую документацию согласно строительным нормативам и прописанным в законе правилам.

Проект автостоянки определяет:

  • тип паркинга;
  • этажность возводимого здания;
  • внутренние планировки помещений;
  • положение паркинга относительно уровня земли;
  • количество выдерживаемых вибрационных и динамических нагрузок;
  • необходимые транспортные развязки;
  • виды коммуникаций и систем пожарной безопасности.

Строительство автостоянок должно вестись с учетом этажности и архитектуры окружающих зданий. Эти параметры утверждаются в государственных органах.

Любой паркинг должен проектироваться согласно принятым строительным нормам. В РФ такие правила регламентирует специальный документ — СНиП 21-02-99.

Рассмотрим пример…

  • Максимальная высота надземных паркингов составляет 9 этажей, подземных — 5.
  • Размер одного парковочного места не может быть меньше 5 метров в длину и 2,3 метра в ширину.
  • В грузовых стоянках вместимость одного блока не должно превышать 100 автомобилей, а ограничение по высоте не позволяет строить такие здания выше 28-ми метров.
  • Ширина корпуса наземной открытой автостоянки не может быть более 40 метров.

Рисунок

Читайте также: Какой бизнес первым прогорает в кризис?

Строительные материалы

Все конструкции и материалы, из которых сооружается паркинг, должны быть устойчивы к воздействию вредных вибраций, выхлопных газов и нефтепродуктов. Здание должно обеспечивать повышенную безопасность для клиентов, транспортных средств и работающего персонала.

Здание автостоянки всегда имеет отделку, отвечающую следующим требованиям:

  • стены покрываются материалами, исключающими распространение пламени;
  • полы изготавливаются из компонентов, устойчивых к негативному влиянию нефтепродуктов;
  • рампы и зоны для пешеходов зоны выполняются из материалов, препятствующих скольжению;
  • дорожное полотно обязательно должно состоять из вещества, блокирующего впитывание нефтепродуктов.

Оборудование

Территория автостоянки делится на две условные зоны:

  1. Контрольно-пропускной пункт.
  2. Территория хранения автомобилей.

Для качественного учета всего автотранспорта используют системы видеонаблюдения. Они позволяют соблюдать порядок на объекте, контролировать добросовестность сотрудников и помогают разрешать возможные споры и конфликты с клиентами.

Контроль территории паркинга также нуждается в видеофиксации происходящих событий. Для этого используются видеокамеры и регистраторы, аудиоустройства, системы записи и хранения отснятой информации, системы автономной подсветки.

На въезде в паркинг необходимо расположить рабочее место охраны, контролера и кассира. В качестве ограждений используют автоматические и механические шлагбаумы, барьеры, электронные ворота. Такие устройства могут иметь дистанционное управление.

Место для стоянки транспорта может выглядеть как отдельный бокс или гараж, либо иметь небольшие ограничители — парковочные столбики, барьеры и т. д.

Пожарная безопасность

Пожарная безопасность на объекте гарантируется выполнением следующих правил и мер:

  • обеспечение качественной вентиляции и дымоотвода в помещениях
  • установка систем противопожарной безопасности (датчики, системы тушения огня);
  • использование в качестве строительных материалов составы, препятствующие возгоранию;
  • соблюдение общих правил пожарной безопасности (отсутствие источников открытого огня, запрет курения и т. д.);
  • своевременное инструктирование сотрудников и назначение ответственных за выполнение установленных правил;
  • поддержание в работоспособном состоянии всех необходимых средств пожаротушения;
  • обеспечение помещений специальными пожарными отсеками.

Бухгалтерский учет и налогообложение

Часто налогообложение автостоянки ведется по системе ЕНВД. В этом случае налог будет рассчитываться, исходя из площади паркинга, а не по количеству сотрудников.

Сумма отчислений напрямую зависит от размера земельного участка, указанного в договоре аренды. Например, если территория автостоянки имеет площадь 300 кв. м., а фактически под хранение автомобилей отводится 200 квадратов и это зафиксировано в договоре, то налог будет начисляться только на 200. Если договором аренды не выделены метры «полезной» площади, то оплата будет начисляться, исходя из общей площади.

В случае, когда автостоянка помимо ЕНВД функционирует на упрощенной системе налогообложения, то прибыль, получаемая от коммерческой деятельности, будет облагаться по ставке 6 или 15 %.

Ведение бухгалтерии не требует наличия штатного сотрудника, в периоды отчетности можно приглашать специалиста на сдельной основе. Единственный бухгалтерский документ, который выдается всем клиентам парковки, это — кассовый чек.

Персонал

Управление автостоянкой не предполагает значительных человеческих ресурсов. Для скромного открытого паркинга понадобится всего несколько охранников, которые будут выполнять охранную и контролирующую функцию.

Для крупного паркинга придется нанять администрацию, например, управляющего, секретаря, менеджера.

В обязанность этих людей могут входить следующие функции:

  • принятие на работу обслуживающего персонала;
  • организация уборки территории;
  • предоставление информации клиентам;
  • проведение рекламных кампаний, развивающих бизнес.

Количество охранников и контролеров также потребует увеличения. На небольших автостоянках эти две должности могут успешно совмещаться, а на солидных объектах разумно отделить обязанности контролеров (учет клиентов, сбор информации, ведение журнала, выдача чеков) от работы охранников (управление системами видеонаблюдения, поддержание порядка, пропуск на территорию).

Бизнес-план

Примерный бизнес-план по организации открытой автостоянки

Название Показатели
Первичные затраты
Оформление документов 150000 руб.
Оборудование для строительства 60000 руб.
Затраты на ограждение 3 000-6 000 руб. за 1 конструкцию
Дорожное покрытие 1 300 руб. щебень или 4 000 руб. асфальт
Освещение 400 руб. за 1 лампу
Ежемесячные расходы
Расходы на аренду 120 000 руб.
Заработная плата сотрудникам (6 человек) 900 00 руб.
Заработная плата бухгалтеру 5 000-10 000 руб.
Оплата за коммунальные услуги и телефон 2 000 руб.
Ожидаемая прибыль
Средняя выручка с одного машино-места 200 руб./сутки
Общая выручка от 100 машин 20 000 руб./сутки
Общая выручка от 100 в месяц 600 000 руб.
Общая выручка от 100 в год 7 200 000 руб.
Приблизительная прибыль автостоянки 400 000 руб./год
Срок окупаемости 1,8 года

Нюансы покупки и продажи этого бизнеса

Чаще всего готовый бизнес будет стоить гораздо дороже, чем его организация «с нуля». Серьезно задуматься о покупке уже функционирующей автостоянки следует в том случае, если она имеет очень выгодное месторасположение и гарантирует внушительный размер потенциальной прибыли. Например, получить разрешение на строительство паркинга в некоторых районах города может быть слишком проблематично, а приобретение автостоянки исключит проблемы и трудности с оформлением документов.

Скорее всего, выгодной может стать покупка стоянки вблизи элитных многоэтажных комплексов, в которых ограничено количество мест для хранения автомобилей.

Рентабельность любой автостоянки зависит от того, есть или нет рядом конкуренты, от платежеспособности потенциальных клиентов и от размера текущих затрат на аренду и обслуживание комплекса. Чтобы построить хороший бизнес, необходимо провести исследование рынка, позаботиться о рекламе и уделить особое внимание вопросу безопасности на объекте.