Как оформить кредит на покупку коммерческой недвижимости?

Оформление кредита под покупку коммерческой недвижимости является довольно актуальным решением в условиях кризиса. И на это есть свои причины. Одна из них кроется в нежелании предпринимателей изымать из оборота компании значительные средства, требующиеся на приобретение помещений под коммерческую деятельность с учетом того, что срок окупаемости подобных сделок довольно большой. Вторым, не менее весомым, аргументом называют баснословную стоимость аренды офисных помещений в Москве и Санкт-Петербурге, когда возникает вопрос рациональности использования чужого помещения.

Как считают многие бизнесмены, лучше взять кредит в банке на покупку, чем просто тратить деньги на аренду.

Что называют коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью называют помещения нежилого фонда, используемые для получения доходов (например, сдача в аренду, реконструкция и перепродажа, ведение собственного бизнеса). Это — высокодоходный и ликвидный актив.

Специалисты выделяют несколько разновидностей коммерческой недвижимости

  1. Торговая
    Основное назначение — размещение товаров для продажи потребителям. К этому типу помещений относятся большие торговые центры и совсем маленькие павильончики, а также ателье, парикмахерские, гостиницы, рестораны.
  2. Производственная
    Это — заводы, фабрики, цехи, т. е. такие помещения, где осуществляется производственная деятельность.
  3. Офисная
    Предназначается для работы сотрудников предприятий и организаций (компаний). В эту категорию входят банки, офисы, бизнес-центры.
  4. Складская
    Специфический тип недвижимости, использующейся для хранения различной продукции и товаров.

Беря кредит на приобретение коммерческой недвижимости, предпринимателю следует тщательным образом рассмотреть все выгоды и риски от этой покупки, а также правильного выбора помещения.

В зависимости от вида бизнеса, к нему предъявляются разные требования. К примеру, то, что хорошо для офисной работы, не подойдет для производственной деятельности. Ну, и так далее.

Основные условия предоставления кредита под покупку коммерческой недвижимости

Кредит на покупку коммерческой недвижимостиСуть коммерческой ипотеки заключается в том, что юридическое лицо, оформляя кредит на покупку коммерческой недвижимости, привлекает средства банка под определенный процент.

Предметом залога в данном случае выступает сам объект ипотеки: помещение, здание, торговый павильон, склад и т. п.

Исходя из условий кредитования, банки предъявляют к заемщикам ряд требований

  • Наличие положительного баланса у предприятия и опыт работы на рынке не менее 1 года.
  • Регистрация фирмы в регионе присутствия банка.
  • Возраст заемщика не младше 20 и не старше 60 лет.
  • Наличие определенного количества сотрудников в штате (требования некоторых банков).

Юридическое лицо может взять кредит на коммерческую недвижимость всего лишь на 5-7 лет, хотя максимально допустимый срок выдачи ссуды составляет 10-12 лет.

По условиям банка, понадобится также первоначальный взнос в размере 30-40 % от рыночной стоимости объекта. При этом процентные ставки могут доходить до 21 % годовых, а максимальная сумма выдаваемого предприятию (фирме) кредита не более одного миллиона долларов.

В чем же заключается парадокс получения кредита под коммерческую недвижимость? В том, что приобретаемые квадратные метры, согласно Федеральному законодательству, не могут являться предметом залога в банке до заключения сделки купли-продажи.

И получается замкнутый круг: заемщику недоступен кредит, поскольку нужно представить залог, а приобрести недвижимость для залога он не может, так как не хватает собственных средств и необходимо кредитование.

Выход из подобной ситуации имеется (даже несколько), но он тоже несет в себе некоторые риски

  1. Покупатель-заемщик договаривается с продавцом под гарантию банка (аккредитив) о выплате части суммы за объект недвижимости. По обоюдному согласию сторон проводится сделка купли-продажи и оформляется переход права собственности. Недвижимость после приобретения переходит в залог банка, а покупатель за счет кредитных средств выплачивает продавцу оставшуюся сумму.
  2. По договоренности с продавцом регистрируется новая фирма, на которую и переоформляется интересующий покупателя объект коммерческой недвижимости. В дальнейшем этот объект предоставляется банку в качестве залога. Покупатель, получив кредит, выкупает акции компании и после выплаты займа становится собственником недвижимости.
  3. Можно также найти кредитора, который выдаст ссуду с последующим предоставлением приобретенной недвижимости в залог. Правда, такие финансово-кредитные учреждения устанавливают более высокие процентные ставки за риск и предъявляют более жесткие требования к заемщику.

Как получить кредит?

Процедура получения коммерческой ипотеки во многом схожа с выдачей кредита для покупки жилья частными лицами.

Стоит ли брать ипотеку в кризис?

Рассмотрение заявки обычно осуществляется в течение 7-30 дней.

При обращении в банк наряду с заявкой заемщики предоставляют также определенный пакет документов. И его объем зависит от требований кредитора.

  • Как взять кредит на коммерческую недвижимость?Оригиналы и копии документов, подтверждающие личность клиента: паспорт, военный билет, ИНН, справку о доходах и наличии депозитов в банках, справку из налоговой.
  • Разрешение на ведение предпринимательской деятельности.
  • Документ, подтверждающий право собственности на коммерческую недвижимость, выступающую в качестве объекта ипотеки.
  • Документ об оценочной стоимости объекта.
  • Договор страхования недвижимости и прочее.

Читайте также: Все нюансы получения кредита юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем

Что в обязательном порядке банк потребует от юридических лиц?

  • Сведения о задолженностях перед кредиторами, а также наличие у компании дебиторов.
  • Отчет о товарно-денежном обороте компании (как минимум — за полгода).
  • Сведения по расчетным и текущим счетам компании в банках.
  • Сведения об основных средствах предприятия.
  • Отчет о прибыли предприятия за текущий период.