Ипотека на коммерческую недвижимость: особенности и условия предоставления

Немаловажным фактором успешной деятельности любой компании является наличие у предпринимателя своего производственного или офисного помещения. Предприятие будет только в выигрыше от вложения средств в обустройство собственных, а не арендуемых квадратных метров, оно имеет постоянный юридический адрес. Однако не у каждого предпринимателя есть деньги на покупку желаемого объекта, особенно на этапе становления бизнеса. Разумным шагом при приобретении недвижимости будет обращение в банковскую структуру для оформления коммерческой ипотеки.



Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода?

Привлечение заемных средств для покупки коммерческой недвижимости выгодно тем, что предприятию не нужно изымать средства из оборота. При этом грамотное использование вновь приобретенного объекта позволит не только значительно расширить производство, но и увеличить прибыль, способствуя тем самым своевременному погашению ссуды.

Получить кредит в банке для покупки коммерческой недвижимости могут не только юридические, но и физические лица. Но это совсем не значит, что ипотеку откроют для простого работника или клерка, пусть даже он является сотрудником очень прибыльного предприятия.

Рассчитывать на коммерческую ипотеку в качестве физического лица могут только:

  • Владельцы бизнеса (индивидуальные предприниматели).
  • Ведущие топ-менеджеры крупных компаний.

В чем выгода? В дальнейшем владелец недвижимости получает право на распоряжение помещением на свое усмотрение. Его можно сдавать в аренду, возвращая банку заемные средства, или расширять производство для увеличения прибыли.

Коммерческая недвижимость

Ипотека юридическим лицам выдается на покупку коммерческой недвижимости (склада, магазина, производственного цеха и т.д.), а также участка земли. При этом банки тщательно изучают направление деятельности предприятия, отказывая тем, кто производит табачную и алкогольную продукцию, загрязняет окружающую среду. Особое внимание уделяется доходам компании, которые должны быть стабильны и прозрачны, что подтверждается документацией по бухгалтерии, выписками по счетам и прочее. В расчет принимается и время работы предприятия на территории РФ, соответствующее, как минимум 1 году.

В чем выгода? При наличии своего помещения, предприниматель сможет получить кредит на развитие бизнеса, даже заказав значительную сумму, рассчитывать на которую без залога практически невозможно. Да и условия банков в дальнейшем будут более лояльными.

Как оформить коммерческую ипотеку юридическому лицу?

Чтобы юрлицо могло гарантировано получить коммерческую ипотеку, компании необходимо соблюдать определенные требования и условия банков. В чем они выражаются?

Условия кредитования:

  1. Годовая ставка для юрлиц составляет 13% и выше.
  2. При оформлении кредита необходимо внести от 20% и более, в зависимости от оценочной стоимости объекта (хотя существует возможность получения ссуды без первоначального взноса).
  3. Максимальный срок действия договора – 12 лет, но чаще всего заемные средства выдаются на 5-8 лет.
  4. Предприятие должно быть зарегистрировано на территории действия банка.
  5. Если юрлицо не является клиентом банка, то создается специальная комиссия, которая направляется в компанию с целью изучения бизнеса.
  6. При наличии негативной кредитной истории у предприятия многие банки просто откажут в выдаче заемных средств.

Требования к заемщику

В зависимости от статуса заемщика – юридическое или физическое это лицо, требования банка могут разниться.

Если в качестве заемщика выступает физическое лицо, то:

  • Получить кредит соискатель может, только если ему исполнился 21 год и при возрасте не старше 65 лет.
  • Обязательно российское гражданство.
  • Срок на последнем месте работы от 1 года.
  • Приветствуется положительная кредитная история.

Некоторые банки могут выдвигать дополнительные требования.

Одним из важных условий сотрудничества банка с юридическим лицом является:

  1. Доходная деятельность компании на протяжении, как минимум, предшествующего года.
  2. Рассматриваются надежность и платежеспособность заемщика.
  3. Прибыль у предприятия должна быть такой, чтобы ее хватало не только на обслуживание ипотечного кредита.
  4. Приветствуется положительная кредитная история компании, причем проверку проходят даже руководители и учредители.

Требования к недвижимости

Практически для всех банков общими требованиями к кредитуемому объекту являются:

  • Обязательный почтовый адрес.
  • Отсутствие статуса аварийности у здания.
  • Оно не может находиться в списке под снос.
  • Это должно быть капитальное строение.
  • Внутренняя планировка должна соответствовать техническому паспорту.
  • У помещения не может быть обременений/отягощений.
  • Обязательно наличие инженерных коммуникаций.
  • Объект должен быть ликвидным.
  • Он должен соответствовать целевому назначению, связанному с деятельностью компании-заемщика.
Важно: Банк проверяет правоустанавливающие документы на юридическую чистоту». Это означает, что все бумаги должны быть оформлены согласно законодательству и соответствовать действительности.

 

Проверка документов

Недвижимость по коммерческой ипотеке приобретается по рыночной стоимости, на основании оценки эксперта. Объект обязательно страхуется от противоправных действий третьих лиц и рисков повреждения.

Особенности получения коммерческой ипотеки на недвижимость для физического лица

Не все банки на сегодня еще готовы работать с коммерческой ипотекой для физических лиц, поэтому оформление кредитования достаточно сложное. Основным препятствием при выдаче заемных средств становится невозможность подтверждения своего официального дохода соискателем. Или же предприниматель только начинает свое дело и неизвестно, чем все закончится. В подобных случаях оформление ипотеки довольно рискованное мероприятие, как для банка, так и для заемщика.

Однако выделить ключевые моменты в кредитовании физических лиц все же можно:

  1. ИП или начинающий бизнесмен может рассчитывать на кредитные средства от банка в размере 1 000 000-100 000 000 руб. (при предоставлении всех необходимых документов).
  2. Заем может выдаваться в рублях и иностранной валюте.
  3. Ставка по процентам варьирует в пределах 13-16%.
  4. Срок действия договора по использованию заемных средств – до 10 лет.
  5. Минимальный первичный взнос – 20%.
  6. Обеспечением по кредиту выступает коммерческая недвижимость.

После подписания договора заемщику может предоставляться отсрочка в исполнении обязательств по кредиту на срок до 6 месяцев. Возможно досрочное погашение ипотеки без наложения штрафов.

Где взять коммерческую ипотеку для покупки помещения: обзор предложений российских банков

Как показывает опыт, предпринимателю лучше всего обращаться по поводу коммерческой ипотеки в тот банк, где обслуживается предприятие. Но если это невозможно, то можно воспользоваться предложением любого другого банка.

В таблице приведен обзор предложений российских банков по коммерческой ипотеке

Название банка Сумма займа, руб. Годовые, % Срок кредитования,

месяцы

 

Название ипотеки

Примечание

 

Сбербанк До 200 млн.

 

От 150 тыс.

 

 

от 16,5

 

 

120

Бизнес-недвижимость, Экспресс-ипотека Отсутствует комиссия за выдачу кредита и досрочное погашение
ВТБ24 От 4 млн. от 13,5 120 Бизнес-ипотека Возможность выдачи кредита без первоначального взноса
Россельхозбанк До 200 млн.

 

от 11,5 96 Коммерческая ипотека Есть отсрочка погашения тела кредита на 12 мес.
ПримСоцБанк от 500 тыс. от 16,0 96 Бизнес-ипотека  
Промсвязьбанк до 120 млн. от 13,5 60 ПБС-Инвест Залогом выступает приобретаемая недвижимость
Уралсиб до 170 млн. от 14,0 120 Бизнес-ипотека Первичный взнос от 20%